LA COLMATACIÓN DE LA MANZANA: TENEMENT Y STORE

El tamaño de las manzanas del Plan de los Comisionados de 1811 (240 x 60 metros), permitía segregar éstas a su vez en lotes menores de suelo que presentaban una profundidad de 30 metros y una anchura de 7,5 m (resultando 16+16=32 lotes en su dimensión longitudinal y 8+8=16 lotes en su dimensión transversal). Esta fragmentación respondía a una estrategia de optimización para un mayor aprovechamiento económico, teniendo en cuenta que el mayor valor inmobiliario se encontraba en los frentes de fachada, y la calle se convertía en el medio para el desarrollo de un paisaje colectivo basado en el comercio.

Esta división del suelo sería la base sobre la que surgirían las dos tipologías importantes de este periodo, que empezarían a dotar al campo relacional de unas cualidades excepcionales: el Tenement y el Store.

Las manzanas eran soportes espaciales donde se iban incluyendo, según las necesidades y sin distinción, los diferentes edificios tanto públicos como privados: iglesias, equipamientos institucionales, oficinas, hoteles, viviendas, almacenes… El lote era un rectángulo blanco sobre blanco, un lugar sin cualidades, inconcluso, con capacidad para asumir cualquier iniciativa específica [33]

La fachada de los lotes debían mantener la misma alineación frente a la acera y se estableció una ocupación del 50% de la parcela. El restante 50% debía destinarse como área libre o patio con un componente a priori exclusivo [34a]. En la génesis de la manzana se observa una clara influencia holandesa, que nos hace comprender la fragmentación del espacio libre interior en micro-naturalezas que aspiran a una íntima interrelación con cada villa-edificio. El Plan de los tres canales en Ámsterdam (1607) de Hendrik Jz Staets considera manzanas de diferente proporción (lotes de profundidad de 51m) pero de similar concepción, regulando 8m de ancho de fachada, 53% de ocupación máxima de terreno, y área libre trasera ajardinada e individual.

52 Plan de los tres canales en Amsterdam (1607)

53 Plan de los Comisionados en Manhattan (1811)

Juan Moya Romero

El patio trasero del Plan de los Comisionados sí contaba con la peculiaridad de la incertidumbre, y de una carente definición inicial suficientemente clara, debido a la razón de ser del propio código abierto del Plan. El profundo arraigo a un territorio domesticado y una clara apuesta individualista, conviven en paralelo con un objetivo liberador basado en las ventajas comerciales de la trama geométrica. Luego la creciente actividad económica de la ciudad y la llegada masiva y constante de inmigrantes trajo consigo la especulación del suelo para la demanda residencial, que convertiría la construcción de alojamientos en régimen de arrendamiento en un negocio de alta rentabilidad para los terratenientes, donde el patio trasero sufriría importantes transformaciones.

Esta circunstancia modificó en muchos casos incluso los planteamientos generales de parcelación de la manzana, y no fue extraño ver cómo aparecían 5 edificaciones en el lugar que hubieran ocupado inicialmente 4 lotes, reduciendo la anchura de la fachada a 6 metros (y manteniendo los 30 de profundidad). Incluso se dieron casos de 4 edificaciones construidas donde correspondían 3 lotes, de forma que los frentes de las viviendas se reducían hasta los 5,60 metros. La altura de la edificación era un parámetro libre en aquel momento, y estuvo en buena medida determinada por los alcances de las técnicas de construcción. [34b]

El aumento constante de demanda de alquileres llegó a activar un proceso de transformación informal de las unidades residenciales y, en consecuencia, de las cualidades del espacio libre de manzana. Inicialmente, unidades unifamiliares con espacio libre exclusivo evolucionaron a unidades multifamiliares (tenements ó casas de inquilinos) y en otros casos, a la construcción de nuevas unidades, ocupando el vacío interior con el exclusivo propósito de aprovechar la máxima rentabilidad posible y llegando a extinguir el patio interior de manzana.

Para los grandes propietarios, el patio de manzana era un lugar sin interés bajo una mirada especulativa de máxima ocupación y rentabilidad, aunque para el vecindario se convertía en un lugar extensivo de la vida doméstica, y en algunos casos donde se construían relaciones colectivas improvisadas de muy diversas formas.

54 Apropiación colectiva de los patios traseros de los tenements. Jacob A. Riis

La transformación de la vivienda en unidad multifamiliar con la que se ocupó buena parte de la trama reticular de Manhattan, se resolvió mediante la agregación sucesiva de espacios con una disposición llamada “Railroad Flat” (vivienda ferrocarril), lo que permitió que tan solo las habitaciones que se abrían a la calle y al espacio posterior cada vez más reducido, contaran con iluminación y ventilación natural.[35] El patio trasero, único medio de escape de la vida doméstica, era progresivamente sometido a un proceso de extinción, llegando a contar con dimensiones tan reducidas que transformaban su cualidad habitable en un simple medio tecnológico de supervivencia doméstica que permitiera la entrada mínima de aire y luz, borrando de este modo el paisaje colectivo en el interior de las manzanas.

55 Evolución de la edificación en la parcela original.

Inés Sánchez de Mandariaga

Las diferentes regulaciones normativas se ocuparon de una insuficiente mejora de las condiciones de hábitat de los tenement sin llegar a forjar un discurso prioritario sobre las áreas libres en el interior de las manzanas. La primera Ley de Casas de Alquiler en 1857 (First Tenement House Act) se ocupó de abrir un camino de regulación de este aspecto, cuyas leyes posteriores, como la Ley de Casas de Alquiler en 1879 (The Old Law) y la New Law de 1901, precisaron y ampliaron, llegando solamente a regular la dimensión mínima de los patios de ventilación y la apertura de núcleos de escalera, sin llegar a paliar la extinción del área interior de manzana como lugar habitable y generador de un paisaje colectivo.

55, 56, 57, 58 Evolución del vacío de manzana en 1850-1901 Juan Moya Romero

60 “Dumbbell” (campana de ventilación) en un tenement.

Inicialmente, existía una gradación descendente del valor de alquiler residencial de cada planta en función de la altura de piso, siendo las plantas más rentables las situadas en la parte baja, por tener un acceso más cómodo y directo a la calle y al patio trasero, que normalmente estaba dotado de un suministro de agua y servicio común. La densificación progresiva de la manzana conllevó un incremento de ocupación y altura de los lotes, llegando a extremos que superaron el 90% del área edificada, lo que provocaría una inversión en la escala de valor de cada planta. Las plantas más altas constituían un lugar más deseado para vivir, por contar con una mejor ventilación (aire más puro y fresco), mejor iluminación y mayor aislamiento del ruido.

El paisaje colectivo empezaría a verticalizarse y se fragmentaba en los diferentes niveles de los tenement. Las plantas empezaban a segregarse por comunidades de la misma cultura, etnia, religión o procedencia. Cada nivel adquiría su propio orden, unidad y personalidad propia rozando casi la ausencia de articulación entre los mismos.

61 Descentralización vertical del Tenement. Juan Moya Romero

La micro-naturaleza asociada a cada lote edificado fue extinguiéndose bajo un proceso de densificación acelerado iniciado por los grandes propietarios en busca de la máxima rentabilidad de los lotes y un marco normativo de mínimos higiénicos. Paradójicamente no existía una negación de la naturaleza bajo este proceso, puesto que los propietarios vivían contradictoriamente en grandes mansiones rodeadas de extensos campos, normalmente en el extra-radio de Brooklyn y en el Norte de Broadway donde todavía no había llegado el proceso urbanizador del Plan. Era la dicotomía mercader-mercancía lo que hacía considerar al inmigrante-tenement un mecanismo de negocio alejado de todo valor o creencia humana. La planificación se había convertido en el instrumento de control de la ciudad por los poderosos, y al igual que los esclavos africanos que ya habían sido anteriormente considerados una mercancía y un medio maquinista de la ciudad, el tenement y el inquilino era un producto deshumanizado, expulsado del círculo de valores que seguían conservándose en las grandes mansiones bajo la imagen quimérica de un New York virgiliano, alejado de la ciudad y en contacto con un paisaje todavía conservado en la isla. La ciudad parecía estar segmentada en dos porciones: la ciudad máquina productora de beneficios donde el inmigrante era una renta más, y la ciudad de extrarradio imbricada en el exotismo natural de una clase social de alto poder adquisitivo.

La alta densificación de población en las manzanas provocó que las calles se convirtieran en grandes conducciones masificadas de gente, que se dirigían a un mismo objetivo: el beneficio de la actividad económica. El hombre se encontraba inmerso en la alienación social, convirtiéndose en un engranaje dentro de la gran máquina económica de la ciudad planificada por las élites, y la calle en el conductor mecánico de la energía urbana que producía.

62 Manzana en el Lower East Side donde vivieron 2.800 personas en 39 edificios de apartamentos de seis pisos.

Bajo estas circunstancias, junto a las calles que rebosaban de movimiento humano, empezaron a surgir los Stores o almacenes comerciales. Una tipología que aprovechaba y absorbía el paso de las grandes masas de gente para obtener grandes rentabilidades comerciales. Empezaron a ocupar lotes parcelarios con alturas variables, aunque no superaron nunca el máximo ángulo perceptivo del viandante desde la calle. Las fachadas, que ocupaban la máxima superficie visual, tenían una composición sencilla, sin ornamentos, con grandes ventanales divididos en particiones y grandes toldos que a veces ocupaban varias plantas, donde la única referencia de su contenido interior eran los grandes letreros comerciales. [6c] Algunos pequeños comerciantes instalaban en ellos sus viviendas, pero no había nada en su composición exterior que reflejara la existencia de un lugar habitable ni de su especificidad. Forma y contenido partían de una disociación clara basada en la propia indeterminación en la que se fundamentaba el propio Plan de los Comisionados. Era el tipo que mejor reproducía, bajo un volumen vertical, las cualidades del lote: un volumen en blanco (store), sobre un rectángulo en blanco (el lote).

Por el contrario, los grandes comerciantes seguían viviendo en la distancia en unas condiciones de hábitat que muy pronto se verían extinguidas por la ferozidad devoradora de la máquina urbana que ellos mismos habían diseñado.

Este tipo edificatorio se fue acomodando estratégicamente en las posiciones de espacio público de mayor atracción en la ciudad. Las calles N-S (Broadway, Broad, Nassau, y Church St) asumían un gran potencial territorial en la isla, y su condición de líneas centrales a ésta la convertía en el lugar de fricción inter-portuaria (Hudson river y East river) a través de las calles transversales de escala local que comunicaban con dichos bordes marítimos. Esta circunstancia hacía de estas posiciones de esquina un lugar de alta rentabilidad idóneo para el intercambio.

En estas posiciones algunas tipologías empezaron a emerger alcanzando mayor altura (hasta 6-7 plantas) y sobresaliendo de los edificios vecinos [6d] transformando la imagen y las cualidades del paisaje colectivo que quedaba marcado por un alto nivel de intensidad comercial en estas áreas, e invirtiendo la polaridad del espacio público que originalmente se encontraba en los puertos y ahora empezaba a ocupar un lugar más central.

63 Niveles de intensidad comercial en el espacio público del

Bajo Manhattan en 1831. Juan Moya Romero

La economía hacía emerger en estas localizaciones la multiplicación del estrato indefinido. El lote adquiría una forma extruida, llevando el código abierto hacia cotas atípicas y construyendo un potencial vertical susceptible de ser ocupado. El store constituía el paradigma de la verticalización del lote, mostrándose al exterior neutral e infiel a su interior.

La dimensión vertical parecía tomar una presencia inesperada en las dos tipologías surgidas, producto de la colmatación del espacio libre de la manzana: la escala de valor de las plantas en el tenement se invierte, el espacio aparece fragmentado socialmente por niveles y las plantas altas ahora se convierten en el espacio más deseado y valorado como búsqueda alternativa a la micronaturaleza extinguida del patio. Las cubiertas son el lugar más fresco donde dormir en épocas calurosas, un lugar donde compartir experiencias colectivas y conectar con la única naturaleza no extinguida capaz de suplantar al jardín trasero: el cielo. “Rascar” el cielo ilimitado permite dotar a los habitantes por primera vez de una visión integral de la máquina urbana que les atrapa desde una visión deseosamente dominadora y catalizadora de una nueva conciencia de lo etéreo. El Store pone de manifiesto las ventajas de lo público en altura, absorbiendo itinerarios alterativos ascendentes para el viandante, y la disociación de su interior oculto de contenido respecto a su exterior inexpresivo, parece construir un escenario neutro para la vida urbana en la calle, que acaba absorbiéndola y definitivamente redirigiéndola.

64 The New Metrópolis, 1899, cubiertas habitadas de los tenements.

65 The Tappan´s Store en Pearl Street en 1826

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